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不動産を担保・現物出資する方
銀行など金融機関から事業資金融資を受ける際、担保として出されるのが多いのも不動産です。 そのようなときに鑑定評価書で実勢価格やその収益性を把握できれば、融資額の予想が可能です。 同じく、不動産を担保に取るときには、現在価値を知っておくことは必須です。対象不動産そのものがもつ将来性と、建物を含めた収益性を算出し、その価値を査定することはもちろん、担保として成立するかどうかを判断することができるのが、不動産鑑定士による鑑定評価書です。 どのように評価されるのか、事例を見てみます。
不動産担保の評価
愛知県名古屋市のＢさんは、昨年個人で購入した店舗を自分の経営するA社に現物出資するとともに、会社はそれを担保に銀行から融資を受けることになりました。
昨年からの約1年で地価が20％強上昇したため、十分満足した現物出資となり担保力も増大したことが証明できました。
1億2千万
会社法では、現物出資が不動産の場合、不動産鑑定士の鑑定評価が必要と規定されています。
また、金融機関から融資を受ける場合、担保となる不動産の価値が重要な要素となります。
| 所在地 | 名古屋市 |
|---|---|
| 用途地域 | 商業地域（建ぺい率80％、容積率500％） |
| 土地面積 | 280㎡ |
| 建物面積 | 8階建の一棟の建物のうち、1～3階部分の店舗・事務所のべ560㎡の区分所有建物 |
| 道路 | 南東側約30ｍ舗装市道 |
| 概要 | ほぼ長方形の中間画地に建つ8階建ての一棟の建物の1～3階部分 |
- 原価法と収益還元法を適用し、かつ地価公示価格を基準としました。
- 原価法は、建物の再調達減価に減価修正を行い、建物価格を求め、取引事例や地価公示価格から土地価格を求め、敷地価格を合計し、改装補正などの個別的要因をのせて求めました。
- この手法により求められた積算価格は1億2，200万円です。
- 次に、収益還元法でありますが、この案件はもともと収益物件で、賃貸収入が目的の不動産であります。
- 一部、空室はありますが、その部分の賃料を想定し、他の実際の賃料と合計し、適正なる還元利回りで還元して、この手法により収益価格を1億1，800万円と求められました。
- ほぼ近似した値が求められたので、その中間値1億2，000万円をもって鑑定評価額としました。
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