TOP > 不動産を相続する方

不動産を相続する方

不動産を相続する方のイメージ

資産を持つ方が亡くなると、残された遺族はその財産相続することになります。財産の大小に関わらず、できれば兄弟間、親族間でもめずに相続したいものです。しかし、私たち専門家の元にご相談いただく時には、「相続」が「争続」となっているケースが少なくありません。

その中で最ももめるのが、財産分割、特に不動産分割での争いです。
ご相談を頂いてよく驚くことがあるのは、相続する財産価値を知らないまま争っていることが多いということです。
果たして税金、つまりは相続税が発生するのかどうかも知らずに争っているのです。

「発生するとしたら、いくらになるのか?」
「その額は変えることの出来ない額なのか」
判断しなければなりません。

と言っても相続は、個人の方が専門書を読んで自身で解決できるような簡易なものではありません。
勝手に相続交渉を行って、後に延々ともめることの原因となります。私たちは、税務の専門家ではありませんので、税金のことはまず税理士先生にお任せすることをお勧めします。
そして、不動産の適正な現在価値を評価するのは不動産鑑定士などの専門家に相談することをお薦めします。

実際にお手伝いさせていただいている実例を見てみましょう。

相続発生時の時価評価

ご依頼目的

愛知県に土地を所有するAさん(80歳男性)がお亡くなりになり、子供1人(52歳男性)が不動産相続することになり、
不動産価値に応じた相続税を支払うことになりました。
しかし、相談した税理士事務所が算出した結果、不動産価値が1億2千万ほどの高額になってしまい、
納税額がふくれあがってしまいました。
そこで、不動産鑑定士の時価評価額を規準に納税することとなりました。

評価額

1億2千万 ⇒ 9,900万

ポイント

通常、相続時の不動産価格査定は相続税財産評価基準の路線価に基づいて算出するものです。しかし、路線価だけを規準に実際の価値を算出できない場合もあります。この物件の場合、高低差が大きくあったこと、面積が大きいこと、
行政的条件が厳しかったことから不動産鑑定評価書でそれらを反映することにしました。

物件内容
物件内容のイメージ
所在地 愛知県
用途地域 市街化区域、第一種低層住宅専用地域 (建ぺい率30%、容積率50%)
土地面積 1,560㎡ 雑種地
道路 西側幅員12m舗装市道、北東側に幅員7m舗装市道、南側幅員1.5m~4m公道
路線価計算 1億2千万 (8.5万/㎡-減価)×1,600㎡
概要 不整形で、三方路、ほぼ平坦地。ただし、西側道路より2.5m、北東側道路より1m高く、南側道路より2.5m高く
評価方法
  • 取引事例比較法および転換後造成後の想定更地価格から資産手法を適用し、かつ地価公示価格などを規準としました。
  • 過去に物件取引のあった4つの物件を比較した結果、比準価格を66,000円/㎡と判定しました。
  • 次に、この対象不動産は荒地で面積が大きく、個別的に劣るので、理容可能なように宅地に造成し、5区画に分割したと想定しました。その上で92,000円/㎡と判定しました。
  • それから造成工事費、投下資本収益、金利負担、販管費を控除し、転換後造成後の想定更地価格からの資産価格を、60,900円/㎡と判定しました。
  • そして、以上を踏まえて地価公示価格等を規準として求めた価格58,100円/㎡との均衡に十分留意の上、比準価格を採用し、63,500円/㎡と決定しました。
  • 結果、63,500円/㎡×1,560㎡≒99,000,000円