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賃料を交渉されたい方

賃料を交渉されたい方のイメージ

不動産活用のなかで最も多い活用法の一つが賃貸借です。
借りる側はできるだけ安く借りたいと思いますし、貸す側はできるだけ高く貸したいと考えるものです。
賃料の設定は通常、貸す側が何らかの方法で決められます。

その肝心な設定方法は、必ずしも厳密な手法で算出されているとは言えないのが現実です。周辺の業者からだいたいの実勢賃料を数社にヒアリングして設定した、などのようなこともあります。

また、ご周知の通り、現在は地価が大きく変動する時代です。そのような地価激動の時代にありながらも、十数年前に一度設定されたままで現在まで来ている、こともあります。
高い場合は貸し手が得をしますし、安い場合は借り手が得をします。近年、よく不動産における紛争が起こっている多くが、この賃料問題なのです。

では、どのようなことが起こっているのか事例で見てみましょう。

継続賃料

ご依頼目的

愛知県名古屋市に所在する収益物件(鉄筋コンクリート、7階建店舗・事務所)を●●株式会社が購入しました。
しかし、その2階部分は、前オーナーとの間で恩恵的に定額で賃借していた会社が入居しており、新オーナーとの間で継続賃料をいくらにするべきか紛争となりました。
そこで、不動産鑑定士の賃料鑑定に基づき、賃料を改定することになりました。

評価額

従来の賃料 月額27万円 ⇒ 月額36.8万円

ポイント

継続賃料の改定は、貸している側、借りている側ともに自己に都合の良い理由を持ち出し、通常でもなかなか話し合いはまとまり難いものです。今回は、オーナーが交代した際に、前オーナーとの間で、恩恵的に定額にて賃借していたテナントの扱いですので、さらに難しい状況でした。
鑑定評価に基づいて話し合うことができ、世間相場に準じた継続賃料に改定することができました。

物件内容
物件内容のイメージ
所在地 愛知県名古屋市
用途地域 市街化区域、商業地域(建ぺい率80% 容積率600%)
土地面積 350㎡
建物面積 7階建店舗・事務所の2階部分165㎡
道路 東側33m舗装市道 南側約6m舗装市道
概要 ほぼ長方形の角地に建つ7階建店舗・事務所ビルの2階部分
評価方法
  • 実績利回り法、差額配分法、スライド法を適用しました。
  • 従前の賃料における実績利回りを求め、それを価格時点における基礎価格に乗じて求める実績利回り法による価格は
    月額220,000円となりました。
  • 次に新規相当賃料と従前賃料との差額を適正に配分して求める差額配分法による価格は月額368,000円となりました。
  • 従前賃料を適正な変動率によってスライドさせ、必要諸経費などを加えて求めるスライド法による価格は月額263,000円と求め
    られました。
  • 本件が前オーナーとの間の恩恵的な定額の賃料の是正に関わるものであることに留意し、新規賃料とのバランスを図ると言う
    意味で、差額配分法が最も妥当性が高いと判断され、適正なる継続賃料を月額368,000円と判定しました。